Przegląd pięcioletni bez chaosu – jak zarządca może zminimalizować uciążliwości i skrócić czas kontroli?

Co znajdziesz w tym tekście?

• Przegląd pięcioletni budynku – co obejmuje i dlaczego jest bardziej rozbudowany?
• Skąd bierze się chaos przy przeglądach?
• Jak zarządca może zminimalizować uciążliwości?
• Prospection – partner zarządcy przy przeglądzie pięcioletnim

Dla wielu wspólnot i spółdzielni przegląd pięcioletni budynku kojarzy się z chaosem: ekipy techniczne krążące po klatkach, zdenerwowani mieszkańcy, trudności z wejściem do lokali, niekończące się pytania o sens kontroli. Tymczasem z perspektywy właściciela lub zarządcy nieruchomości jest to nie tylko obowiązek wynikający z art. 62 ustawy Prawo budowlane, ale również narzędzie do zarządzania ryzykiem technicznym budynku.

Dobra wiadomość jest taka, że przegląd pięcioletni wcale nie musi paraliżować funkcjonowania nieruchomości. Przy odpowiednim przygotowaniu zarządca jest w stanie ograniczyć uciążliwości dla mieszkańców i znacząco skrócić sam proces przeglądu technicznego budynku bez kompromisów w zakresie jakości kontroli.

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę okresowej kontroli, co najmniej raz na pięć lat. Taki przegląd pięcioletni budynku obejmuje:

• sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
• ocenę estetyki obiektu budowlanego i jego otoczenia,
• kontrolę elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, środków ochrony od porażeń, izolacji przewodów oraz uziemień.

W odróżnieniu od rocznego przeglądu budowlanego, pięcioletni ma charakter „przeglądu generalnego”: ocenia nie tylko bieżący stan techniczny elementów budynku, ale również długofalową przydatność do użytkowania i zakres koniecznych prac remontowych. Dobrze przeprowadzony przegląd pięcioletni pozwala zaplanować budżet na kolejne lata.

Z naszej praktyki wynika, że problemy wokół kontroli okresowej najczęściej nie wynikają z samego zakresu kontroli, lecz z organizacji, czyli:

• brak wcześniejszej, jasnej komunikacji do mieszkańców,
• niedoprecyzowane godziny wejścia do lokali,
• brak aktualnej dokumentacji budynku (książki obiektu budowlanego, protokołów z poprzednich przeglądów, dokumentacji powykonawczej),
• konieczność dodatkowych wizyt, bo nie udało się wejść do części mieszkań,
• równoległe prowadzenie remontów, które utrudniają weryfikację stanu technicznego elementów budynku.

W efekcie przegląd techniczny budynku, który mógłby być zamknięty w uporządkowanym, kilkudniowym procesie, przeciąga się, a zarządca obiektu naraża się na zarzuty, że „ciągle ktoś chodzi, sprawdza i nic z tego nie wynika”.

2. Porządek w dokumentach

Przegląd 5-letni to moment, w którym bardzo przydatna jest dobrze prowadzona książka obiektu budowlanego oraz uporządkowana dokumentacja budynku. Gotowy pakiet dokumentów (projekty, protokoły z poprzednich przeglądów technicznych, wyniki badań instalacji) pozwala inspektorowi szybciej zweryfikować historyczne usterki, ocenić, czy wcześniejsze zalecenia zostały wykonane, a także skupić się na bieżącej kontroli stanu technicznego zamiast tracić czas na odtwarzanie historii obiektu.

Efekt? Krótszy czas obecności zespołu na miejscu i bardziej precyzyjne wnioski w protokole.

3. Planowanie zakresu kontroli i wejść do lokali

Właściciel lub zarządca, wspólnie z zespołem technicznym, powinien przed przeglądem odpowiedzieć na kilka pytań:

• które elementy budynku są istotne (balkony, elewacja, dach, garaże, strefy narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne),
• jaka jest struktura instalacji elektrycznej i piorunochronnej, w jakim zakresie niezbędne będzie wejście do lokali,
• jak rozplanować wizyty (np. osobne dni dla poszczególnych klatek, przedziały godzinowe).

Takie podejście pozwala mieszkańcom lepiej zaplanować obecność, a zespołowi przeglądowemu – ograniczyć liczbę powrotów i poprawek.

Dobrze zaprojektowany proces przeglądu technicznego budynku pozwala wykonać pełny przegląd 5-letni bez paraliżowania funkcjonowania obiektu i wielokrotnego wchodzenia do tych samych lokali.

Jako Prospection Sp. z o.o. realizujemy przeglądy budowlane, w tym przegląd budowlany pięcioletni, na terenie Warszawy i okolic, pracując dla wspólnot mieszkaniowych, zarządców obiektów budowlanych i właścicieli większych nieruchomości. Przegląd jest wykonywany przez inżynierów z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, zgodnie z ustawą Prawo budowlane oraz rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

Jeżeli chcesz, aby przegląd pięcioletni w Twojej nieruchomości nie był źródłem chaosu, ale narzędziem zarządczym, warto zaplanować go z partnerem, który rozumie zarówno przepisy, jak i codzienne wyzwania zarządców. Prospection łączy oba te światy, dzięki czemu przeglądy techniczne są nie tylko obowiązkiem prawnym, ale i inwestycją w bezpieczeństwo oraz uporządkowane zarządzanie nieruchomością.

1. Czym różni się przegląd pięcioletni od rocznego przeglądu budowlanego?
Przegląd roczny koncentruje się głównie na bieżącym stanie technicznym elementów budynku narażonych na wpływy atmosferyczne oraz na instalacjach gazowych i kominowych. Przegląd pięcioletni ma szerszy zakres – obejmuje ocenę stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu budowlanego, estetyki oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

2. Kto odpowiada za wykonanie przeglądu pięcioletniego budynku?
Odpowiedzialność spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. To on ma obowiązek, zgodnie z art. 62 ustawy Prawo budowlane, zlecić okresową kontrolę osobom posiadającym odpowiednie uprawnienia budowlane.

3. Jakie uprawnienia musi mieć osoba wykonująca przegląd pięcioletni?
Część ogólnobudowlaną przeglądu wykonuje osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (najczęściej konstrukcyjno-budowlanej). Badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, izolacji przewodów oraz uziemień wykonuje uprawniony specjalista z branży elektrycznej.