Obowiązki zarządcy budynku – najnowsze wytyczne Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego

Obowiązki zarządcy budynku wykraczają daleko poza nadzór nad czystością części wspólnych czy reagowanie na awarie zgłaszane przez mieszkańców. Zgodnie z wytycznymi Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, każdy budynek musi być poddawany regularnym kontrolom technicznym, odpowiednia dokumentacja powinna być prowadzona na bieżąco i dostępna do wglądu, a źródło ciepła zgłoszone do odpowiedniego systemu. W przypadku wystąpienia zjawisk ekstremalnych, takich jak wichura czy powódź, zarządca ma obowiązek niezwłocznie przeprowadzić dodatkową kontrolę stanu technicznego.

Czy to oznacza więcej pracy? Z pewnością. Jednak zarządca, który działa zgodnie z przepisami i dba o stan techniczny budynku na bieżąco, może mieć pewność, że nawet w przypadku kontroli ze strony PINB wszystko będzie w należytym porządku.

W polskim Prawie budowlanym nie ma miejsca na swobodną interpretację, kiedy chodzi o utrzymanie obiektu budowlanego w odpowiednim stanie. Każdy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego odpowiada za to, żeby budynek był bezpieczny i spełniał wymogi techniczne przez cały okres użytkowania obiektu budowlanego. Najważniejszy zapis to art. 61 Prawa budowlanego, który jasno wymienia, co należy robić. Regularne kontrole, usuwanie usterek i dokumentowanie wszystkiego w książce obiektu budowlanego. Organ nadzoru budowlanego czy inspektor nadzoru budowlanego może w każdej chwili zażądać wglądu w dokumentację, a brak zapisów kończy się zazwyczaj mandatem albo zakazem użytkowania.

żródło: https://isap.sejm.gov.pl/

Przegląd stanu technicznego to nie formalność, ale techniczna konieczność. Raz w roku zarządca budynku musi zlecić przegląd elementów narażonych na działanie czynników atmosferycznych, sprawdzić przewody kominowe, instalacje gazowe i systemy ochrony środowiska.

Co pięć lat trzeba wykonać pełną ocenę konstrukcji, przegląd instalacji elektrycznych i piorunochronnych oraz ogólną kontrolę, czy budynek spełnia warunki techniczne użytkowania budynków zgodnie z przepisami ustawy. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego co roku przypomina, że przegląd okresowy to podstawa. Brak kontroli technicznej to ryzyko nie tylko grzywny. W skrajnych przypadkach organ nadzoru budowlanego może wstrzymać użytkowanie obiektu.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, przeczytaj nasz artykuł: Czy przegląd elektryczny jest obowiązkowy?

Każda kontrola stanu technicznego kończy się protokołem. To dokument techniczny, który potwierdza, że kontrola obiektu budowlanego faktycznie się odbyła. Sporządza go osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, zazwyczaj inspektor nadzoru budowlanego lub rzeczoznawca budowlany. W protokole wpisuje się nie tylko datę i zakres przeglądu, ale też wszystkie uwagi o ewentualnych usterkach, terminach napraw i zaleceniach technicznych. Zarządca obiektu budowlanego musi zadbać, żeby każdy protokół trafił do książki obiektu budowlanego lub, coraz częściej, do cyfrowej książki obiektu budowlanego, czyli c-KOB.

Zgłoszenie źródła ciepła do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków to obecnie obowiązek, który dotyczy praktycznie każdego , kto posiada nieruchomość lub nią zarządza. Jeśli zamontujesz nowy piec, wymienisz kocioł gazowy, zainstalujesz pompę ciepła albo zmienisz parametry instalacji grzewczej, masz maksymalnie 14 dni na aktualizację danych w CEEB. Niedopełnienie tego kończy się karą. W praktyce inspektorzy weryfikują wpisy przy okazji kontroli budynku. Zgłoszenie dotyczy zarówno budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jak i dużych obiektów użytkowych.

źródło: https://zone.gunb.gov.pl/

Każdy zarządca powinien wiedzieć, że prowadzenie książki obiektu budowlanego jest obowiązkowe dla większości budynków, szczególnie większych. Wpisuje się tam wszystkie kontrole, remonty, zmiany instalacji czy modernizacje. Od 2023 coraz więcej zarządców przechodzi na cyfrową książkę obiektu budowlanego, co pozwala szybciej znaleźć dokumenty i udostępnić je organowi nadzoru budowlanego podczas kontroli. Brak książki lub niepełne wpisy to gotowy problem przy pierwszej wizycie PINB.

Zarządca budynku odpowiada nie tylko za bieżące utrzymanie nieruchomości, ale przede wszystkim za zapewnienie jej bezpieczeństwa technicznego zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Zgodnie z aktualnymi wytycznymi Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB), do kluczowych obowiązków zarządcy należą:

• Regularne kontrole techniczne – coroczne przeglądy instalacji gazowych, kominów i elementów narażonych na czynniki atmosferyczne oraz pięcioletnie kontrole ogólnobudowlane, w tym instalacji elektrycznych i konstrukcji nośnej. Dla dużych obiektów obowiązuje kontrola co pół roku.
• Prowadzenie książki obiektu budowlanego (KOB lub c-KOB) – każdy przegląd, naprawa czy modernizacja musi być odnotowana w dokumentacji, która może być sprawdzona przez nadzór budowlany w każdej chwili.
• Zgłoszenie źródeł ciepła do CEEB – każda zmiana dotycząca instalacji grzewczej musi być zgłoszona w ciągu 14 dni, aby uniknąć kar.
• Działania po zdarzeniach nadzwyczajnych – w przypadku wichury, powodzi lub innych sytuacji zagrażających obiektowi, zarządca ma obowiązek przeprowadzić dodatkową kontrolę techniczną.
• Współpraca z osobami posiadającymi uprawnienia budowlane – przeglądy muszą być wykonywane przez uprawnionych specjalistów, a ich wyniki dokumentowane w protokołach.

Zarządca, który prowadzi dokumentację rzetelnie i zgodnie z harmonogramem przeglądów, minimalizuje ryzyko sankcji ze strony PINB i zapewnia bezpieczne użytkowanie budynku. W przypadku braku czasu lub wiedzy, warto skorzystać z pomocy wyspecjalizowanej firmy technicznej.

1. Jakie są kluczowe terminy przeglądów budowlanych?

• Raz w roku: Kontrola instalacji gazowej, przewodów kominowych oraz elementów narażonych na czynniki atmosferyczne (elewacje, dachy).

• Raz na 5 lat: Kompleksowy przegląd konstrukcji oraz instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

• Dwa razy w roku: Dla obiektów o pow. zabudowy >2000 m2 lub dachu >1000 m2 (terminy do 31 maja i 30 listopada).

2. Kiedy należy wykonać dodatkową kontrolę obiektu?

Zarządca ma obowiązek zlecić przegląd doraźny natychmiast po wystąpieniu zjawisk ekstremalnych (wichury, intensywne opady śniegu, powodzie), które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo konstrukcji.

3. Czym jest c-KOB i czy muszę go prowadzić?

To Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego. Od 2023 r. system ten sukcesywnie zastępuje wersję papierową. Eksperci Prospection pomagają we wdrożeniu c-KOB i dbają o regularność wpisów dotyczących kontroli i napraw.

4. Ile mam czasu na zgłoszenie źródła ciepła do CEEB?

Na zgłoszenie nowego kotła, pompy ciepła lub zmiany parametrów ogrzewania masz 14 dni. Niedopełnienie obowiązku w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków grozi wysoką karą finansową.

5. Kto może przeprowadzać powyższe kontrole?

Wyłącznie osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi w danej specjalności. Zespół Prospection zapewnia pełną obsługę inżynierską, gwarantując rzetelność protokołów honorowanych przez nadzór budowlany i ubezpieczycieli.

6. Jakie są skutki braku aktualnych przeglądów?

Brak dokumentacji to ryzyko grzywny, nakazu wstrzymania użytkowania obiektu oraz utraty prawa do odszkodowania w razie awarii.