Due diligence w nieruchomościach. W jaki sposób przegląd techniczny obiektu budowlanego staje się priorytetowym dokumentem przy ocenie ryzyka inwestycyjnego i sprzedaży?

Proces due diligence nieruchomości jest dziś standardem w większych projektach inwestycyjnych, ale coraz częściej pojawia się również w mniejszych transakcjach, gdzie ryzyko błędnej decyzji bywa równie kosztowne. Inwestor, który analizuje daną nieruchomość, nie zatrzymuje się na poziomie księgi wieczystej czy historii własności. Zasadniczym elementem staje się stan techniczny obiektu i jego otoczenia. To właśnie dlatego przegląd techniczny przeprowadzony przed zawarciem umowy sprzedaży ma większą wartość biznesową niż zapewnienia sprzedającego.

Najbezpieczniej prowadzi się te procesy we współpracy z zespołem, który łączy znajomość prawa z praktyką utrzymania obiektów. Właśnie tym zajmujemy się w Prospection. Realizujemy audyty, kontrole okresowe i pełne przeglądy zgodnie z ustawą Prawo budowlane oraz z praktycznymi standardami opisanymi m.in. w publikacji Utrzymanie i kontrola okresowa obiektów budowlanych.

Przygotowując badanie due diligence, inwestor chce zrozumieć nie tylko stan prawny obiektu, lecz również przewidzieć przyszłe wydatki, zagrożenia i ograniczenia. Właśnie tu pojawia się realna wartość kontroli technicznej. Analiza i ocena stanu pozwalają ustalić, czy budynek wymaga pilnych napraw, czy jego instalacje są sprawne i czy planowana inwestycja nie zostanie zatrzymana w pierwszym miesiącu po zakupie.

Z dokumentów i oględzin może wynikać, że obiekt był użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, nie prowadzono książki obiektu, a planowane roboty nie mają odpowiedniego pozwolenia na budowę. W takich sprawach w Prospection bazujemy na precyzyjnej weryfikacji technicznej, która eliminuje element zaskoczenia po stronie nabywcy nieruchomości.

Przegląd jest również istotny w sytuacjach, gdy inwestor planuje zmienić funkcję budynku lub intensywność jego użytkowania. Niezależnie od wielkości transakcji, proces badania due diligence musi objąć nie tylko dokumenty, lecz także rzeczywisty stan instalacji, konstrukcji i sposobu eksploatacji.

W dużej części projektów problemy nie pojawiają się w samej konstrukcji, lecz w kwestiach „pomiędzy działami”: niekompletna ewidencja gruntów, brak aktualnego wypisu i wyrysu z ewidencji, niejasności co do warunków zabudowy, wątpliwości dotyczące dostępu nieruchomości do drogi publicznej, a czasami nieujawnione umowy najmu. W omawianym procesie te elementy łączą się z częścią techniczną, a nie są od niej oddzielne.

Zdarza się, że w dokumentach brakuje potwierdzeń zakończenia robót, protokołów odbiorów albo wykonano przebudowy, które nie mają oparcia w tytule prawnym. W takich przypadkach audyt prawny nieruchomości jest uzupełniany o dokładną ocenę, w jakiej kondycji znajduje się zabudowa i jakie koszty modernizacji będzie musiał ponieść nabywca.

Podczas kontroli szczególnie przyglądamy się:

• ciągłości utrzymania i konserwacji,
• jakości wcześniejszych napraw i modernizacji,
• kompletności dokumentacji technicznej przekazanej przez poprzedniego właściciela,
• zgodności wykonanych prac z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
• powiązaniu stanu faktycznego z tym, co pokazują zapisy w księdze wieczystej.

Ta korelacja wielu obszarów jest jednym z powodów, dla których wartościowa ocena wymaga pracy interdyscyplinarnego zespołu.

Niezwykle często o ryzyku przesądza nie sam obiekt, lecz sposób, w jaki można go wykorzystać. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wcześniejsze decyzje o warunkach zabudowy oraz zasady zagospodarowania przestrzennego determinują, czy planowana inwestycja w ogóle będzie mogła zostać zrealizowana. Z naszej perspektywy analiza techniczna zawsze łączy się z oceną otoczenia, m.in. dostępnych mediów, układu komunikacyjnego czy historycznej zabudowy.

Dla wielu inwestorów zaskoczeniem bywa również kwestia prawa pierwokupu, którego istnienie może opóźnić transakcję. Przy niektórych działkach, zwłaszcza rolnych, konieczna jest interpretacja decyzji w sprawie wyłączenia nieruchomości spod produkcji rolnej, co ma wpływ na tempo nabycia nieruchomości.

Precyzyjna dokumentacja i potwierdzony stan techniczny obiektu wzmacniają pozycję nabywcy w rozmowach. Strona kupująca może odnieść się do kosztów napraw, wyników badań, konstrukcji i instalacji. W naszej praktyce często używamy przeglądu jako argumentu do obniżenia ceny, przełożenia terminu sprzedaży nieruchomości lub doprecyzowania zakresu odpowiedzialności.

W wielu przypadkach przegląd ujawnia potencjalne ryzyka, które wcześniej nie były widoczne, np. błędnie wykonane modernizacje, ukryte uszkodzenia, brak dostosowania do aktualnych norm czy niekompletne dokumenty potwierdzające nabycia nieruchomości przez sprzedającego.

Z technicznego punktu widzenia stan techniczny nieruchomości określa nie tylko to, co działa, lecz również to, co w najbliższym czasie może wymagać interwencji.

Taka szczegółowa analiza pozwala uniknąć błędnych decyzji i daje pełny obraz faktycznego stanu nieruchomości.

Badanie due diligence nieruchomości obejmuje między innymi:

• zgodność z projektem i dokumentacją powykonawczą,
• kompletność odbiorów i protokołów kontroli okresowych,
• ocenę ryzyka awarii instalacji,
• analizę zgodności z przepisami ochrony przeciwpożarowej i środowiskowej,
• ocenę trwałości elementów konstrukcyjnych,
• identyfikację nieujawnionych obciążeń, takich jak nieodnotowane służebności lub problemy z hipoteką.

Gdy zestawimy to z ryzykami prawnymi i planistycznymi, badania te dają inwestorowi pełny obraz tego, z czym wiąże się dana transakcja.

Co to jest „due diligence”?

Due diligence to proces szczegółowego zbadania nieruchomości przed jej zakupem – zarówno pod kątem prawnym, technicznym, jak i planistycznym. Jego celem jest potwierdzenie rzeczywistego stanu obiektu, ujawnienie potencjalnych ryzyk oraz oszacowanie kosztów, które mogą pojawić się po nabyciu.

Czy przegląd techniczny obiektu jest obowiązkowy przy due diligence?

Nie jest obowiązkowy z mocy przepisów, ale w praktyce stanowi jeden z kluczowych dokumentów minimalizujących ryzyko inwestora. Bez potwierdzonego stanu technicznego trudno rzetelnie oszacować koszty eksploatacji, modernizacji oraz ryzyka związane z konstrukcją, instalacjami lub wcześniejszymi pracami budowlanymi.

Ile trwa pełne badanie techniczne nieruchomości?

Najczęściej od 2 do 10 dni roboczych – zależnie od wielkości obiektu, dostępności dokumentacji i zakresu audytu. W Prospection usprawniamy ten proces dzięki równoległej pracy zespołu technicznego i osoby odpowiedzialnej za analizę dokumentacji.