Przegląd budowlany roczny Warszawa
Studium przypadku z rampą garażową
Regularne przeglądy budynków w Warszawie to nie tylko obowiązek wynikający z przepisów Prawa budowlanego, ale przede wszystkim realna troska o bezpieczeństwo mieszkańców i jakość użytkowania nieruchomości. W tym wpisie dzielimy się jednym z przykładów, jak przegląd budowlany roczny przeprowadzony przez Prospection Sp. z o.o. pomógł wykryć istotne defekty konstrukcyjne i funkcjonalne, które mogły prowadzić do niebezpiecznych sytuacji.
Przegląd roczny ujawnia nieprawidłowości
W ramach corocznej kontroli technicznej budynku mieszkalnego w warszawskiej dzielnicy Włochy, nasz inspektor budowlany zauważył niepokojącą sytuację: pojazdy zjeżdżające do garażu podziemnego zahaczały podwoziem o powierzchnię rampy. Dodatkowo nawierzchnia rampy okazała się bardzo śliska, szczególnie niebezpieczna w warunkach wilgoci. Te zastrzeżenia zostały szczegółowo udokumentowane w protokole przeglądu i stały się podstawą do zamówienia dwóch odrębnych opinii technicznych – jednej dotyczącej geometrii rampy, drugiej oceniającej jej antypoślizgowość.
Analiza spadku rampy – błąd wykonawczy
Z dokumentacji projektowej wynikało, że przed bramą garażową na kostce brukowej powinien zostać wykonany spadek 7%. Pomiary przeprowadzone podczas wizji lokalnej wykazały jednak, że faktyczny spadek wynosi aż 9,5%, co nie tylko odbiega od projektu, ale może prowadzić do trudności w pokonywaniu pochylni przez samochody o niskim zawieszeniu.
Dalsza analiza wskazała, że ten błąd powstał na etapie wykonawstwa i należy go traktować jako usterkę wykonawczą, którą – zgodnie z przepisami – powinien usunąć wykonawca w ramach obowiązującej rękojmi.
Jak dokonano pomiaru spadku rampy?
Pomiar spadku rampy zjazdowej do garażu został przeprowadzony metodą bezpośredniego pomiaru różnicy wysokości na określonej długości rampy. Jak to zrobić w praktyce?
Sposób 1:
-
Wyznaczono odcinek pomiarowy – w tym przypadku fragment kostki brukowej przed bramą garażową, gdzie zgodnie z projektem miał występować spadek 7%.
-
Za pomocą poziomicy laserowej oraz klasycznej łaty mierniczej wyznaczono poziom odniesienia (linia horyzontu).
-
Następnie zmierzono różnicę wysokości (h) pomiędzy początkiem i końcem wyznaczonego odcinka rampy oraz jego długość (l).
-
Spadek wyrażono jako procent:
Spadek (%) = (h / l) × 100
2 sposób:
-
Poziomicę ustawiamy poziomo (bańka musi być wypośrodkowana) na nachylonej powierzchni – np. na rampie zjazdowej.
-
Jeden koniec poziomicy opieramy bezpośrednio na nawierzchni.
-
Pod drugim końcem poziomicy mierzymy wysokość od nawierzchni do dolnej krawędzi poziomicy.
-
Wynik w centymetrach to bezpośredni spadek wyrażony w procentach, ponieważ długość poziomicy wynosi dokładnie 1 metr.
Jeśli odległość od nawierzchni do końca poziomicy wynosi 9,5 cm, to spadek wynosi dokładnie 9,5%.
Wynik pomiarów:
W wyniku tego pomiaru okazało się, że spadek w miejscu, gdzie projekt zakładał 7%, wynosił aż około 9,5%, co przekracza dopuszczalne wartości. Pomiar został udokumentowany fotograficznie i jednoznacznie potwierdził niezgodność wykonania z projektem budowlanym.
Tego typu metody pomiarowa – choć nieskomplikowane – są w pełni wystarczające i wiarygodne w warunkach kontroli terenowej, szczególnie jeśli wykonują ją doświadczeni inspektorzy posługujący się sprzętem pomiarowym o odpowiedniej dokładności.
Ryzyko poślizgu – niebezpieczna nawierzchnia
Druga opinia techniczna skoncentrowała się na ocenie antypoślizgowości rampy – kluczowego aspektu dla bezpieczeństwa zarówno pieszych, jak i kierowców. Zgodnie z obowiązującym §102 Warunków Technicznych, powierzchnie użytkowe powinny być zaprojektowane i wykonane w sposób zapewniający bezpieczeństwo użytkowania, w tym przeciwdziałający poślizgom.
Zastosowana nawierzchnia nie miała udokumentowanej klasy antypoślizgowości (brak danych w projekcie budowlanym). Zgodnie z uznanymi normami technicznymi:
-
rekomendowana jest co najmniej klasa R11 wg normy DIN 51130,
-
wartość wskaźnika tarcia PTV (Pendulum Test Value) powinna wynosić co najmniej 35–36, co przekłada się na współczynnik tarcia w warunkach mokrych na poziomie 0,45–0,50.
Brak tych parametrów zwiększa ryzyko wypadków, zwłaszcza w przypadku obecności wilgoci, śniegu czy błota – czyli warunków typowych dla ramp garażowych.
Zalecenia i możliwe rozwiązania
Na podstawie wyników opinii technicznych zarekomendowano szereg możliwych działań naprawczych:
-
korektę geometrii spadku nawierzchni zgodnie z pierwotnym projektem,
-
zastosowanie materiałów zwiększających chropowatość (np. żywice z posypką kwarcową, fakturowane powłoki antypoślizgowe, nakładki),
-
rozważenie instalacji systemu ogrzewania rampy, by zapobiec oblodzeniu w sezonie zimowym.
Opinie techniczne i kosztorysy – podstawa do dochodzenia roszczeń
Na podstawie wykonanych przeglądów budowlanych lub opinii technicznych możliwe jest również opracowanie szczegółowych kosztorysów inwestycyjnych, które określają realne koszty usunięcia usterek. Tak przygotowana dokumentacja może stanowić pełną podstawę dla wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń od dewelopera, zarówno w ramach rękojmi, jak i – w przypadku braku reakcji – na drodze sądowej. W praktyce oznacza to, że przegląd techniczny to nie tylko wykrycie problemu, ale też realne wsparcie w jego rozwiązaniu – także prawno-finansowe. Co jest istotne to fakt, że należy wykonać przedmiary dla robót budowlanych przed wykonanie kosztorysu inwestycyjnego, co zwiększa nakłady finansowe na wykonanie takiej analizy, ale znacząco podnosi szansę na uzyskanie odpowiednich roszczeń lub odszkodowania od dewelopera.
Kompleksowe przeglądy z uprawnionymi specjalistami
W Prospection Sp. z o.o. przeglądy budowlane roczne i półroczne wykonują doświadczeni inspektorzy posiadający uprawnienia zarówno w branży konstrukcyjno-budowlanej, jak i sanitarnej. Takie podejście umożliwia kompleksową analizę stanu technicznego budynku – od konstrukcji i elewacji po instalacje wodno-kanalizacyjne, wentylację, odwodnienia i ogólny stan użytkowy. Dzięki temu nasi klienci otrzymują nie tylko formalny dokument, ale także realne wsparcie w zarządzaniu nieruchomością.
Przeglądy budynków Warszawa – inwestycja w bezpieczeństwo
Opisany przypadek jest doskonałym dowodem na to, że kontrole okresowe Warszawa mają realne znaczenie. Profesjonalnie przeprowadzony przegląd budowlany nie tylko wykrywa problemy, ale może stanowić silny argument w kontaktach z deweloperem lub wykonawcą. Odpowiednio udokumentowane opinie techniczne i kosztorysy inwestycyjne mogą skutecznie zabezpieczyć interesy wspólnoty mieszkaniowej.
Jeśli jesteś zarządcą nieruchomości, inwestorem lub właścicielem budynku – zaufaj doświadczeniu Prospection. Zadbamy o Twoją nieruchomość kompleksowo – technicznie, bezpiecznie i zgodnie z przepisami.
